Новые технические и организационные подходы к оценке стоимости строительства - Ценообразование и сметное дело в строительстве - Каталог статей - Электронная библиотека сметчика
 Вторник, 2016-12-06, 3:07 PM Регистрация | Вход |
Электронная библиотека сметчика
 ГЛАВНАЯ ФАЙЛЫ СТАТЬИ ПРИМЕРЫ СМЕТ ИНДЕКСЫ ТТК ППР ТИПОВЫЕ СЕРИИ ФОРУМ · RSS

Информация:

В закладки:

Рейтинг@Mail.ru


 Каталог статей
Главная » Статьи » Ценообразование и сметное дело в строительстве

Новые технические и организационные подходы к оценке стоимости строительства


Новые технические и организационные подходы
к оценке стоимости строительства

Малютина Е.Д., Малютин А.И.

1. Введение.

       В соответствии с Федеральным законом № 94-ФЗ от 21 июля 2005 г. основным механизмом ценообразования в сфере бюджетного финансирования государственных заказов, в том числе и в области строительства, становятся торги и аукционы. В этой связи роль смет в формировании цены строительной продукции существенно меняется. Смета приобретает более закрытый характер, превращаясь из публичного документа и основы договорной цены во внутренний документ, определяющий позиции сторон при проведении торгов. Соответственно, смещаются многие акценты и в самой практике ценообразования:

  • Для Инвестора, Заказчика, Распорядителя финансов особое значение приобретает инвесторская смета как средство оперативного формирования титульного списка предстоящих работ и распределения бюджетного лимита средств. Другое важное назначение инвесторской сметы – определение стартовой цены строительных лотов, выставляемых на торги. При этом оценочный характер инвесторской сметы вполне компенсируется конкретной ценой, определяемой в результате торгов.
  • Большое значение приобретает контракт как основа финансовых и юридических отношений Заказчика (Инвестора) и Исполнителей. Именно контракт, а не смета, берет на себя функцию юридического закрепления цены строительной продукции и именно он вы-ступает в качестве юридической базы возможного арбитражного разбирательства.
  • Отпадает необходимость в детальном контроле (экспертизе) рабочей сметной документации, по которой ведут работы Генеральные подрядчики. Контроль смет уступает место контролю качества и объемов выполненных работ. Экспертиза качества материалов и работ на всех этапах строительства становится приоритетной контролирующей функцией Заказчика.
  • На стороне Подрядчика сметная документация помогает в выработке оптимальной стратегии участия в торгах, а также является инструментом планирования производственной деятельности и основой расчетов с Заказчиком или Генподрядчиком. Сметная документация остается также источником отчетных, в том числе, бухгалтерских документов.

    В настоящей работе мы рассмотрим вопросы ценовой политики Инвестора и Заказчика в условиях конкурсного характера ценообразования и необходимости соответствующего программно-технического обеспечения их финансово-ценовой деятельности. Основной упор сделаем на вопросах, связанных с инвесторской сметой, как основного средства планирования, организации финансирования и проведения строительных тендеров.

2. Особенности разработки инвесторской сметы

       Инвесторская смета, по определению, необходима на ранних этапах формирования проекта, поэтому ее разработка вынужденно осуществляется в условиях отсутствия полноценной проектной документации на основании эскизного описания или предварительного технического задания. При этом, как правило, разработка инвесторской сметы производится в упрощенном порядке и в сжатые сроки. Эти обстоятельства обусловливают ряд особенностей инвесторской сметы и процесса ее разработки.

  • Компактность и обозримость являются характерными качествами инвесторской сметы. Инвесторская смета призвана выявить в проекте основные ценообразующие конструктивные элементы, материалы и виды работ и помочь, таким образом, в оптимизации проекта на ранних стадиях его разработки и осуществления. Компактность достигается за счет отказа от детализации и последовательных усилий по избавлению от мелких позиций на фоне крупных.
  • Использование специализированной сметно-нормативной базы, а именно, базы укрупненных расценок и норм. Ниже мы рассмотрим вопросы построения такой базы на основе совокупности объектов-аналогов (архивных смет).
  • В силу предварительного характера инвесторских расчетов допустимо снижение требований к точности. Инвесторскую смету с полным основанием можно называть оценочной. Справедливости ради следует сказать, что оценочный характер, приблизительность свойственны любой смете, и этот факт следует иметь в виду при проведении экспертиз.
  • Инфляция и изменение курсов валют не дают возможности рассчитывать на стабильные расценки, поэтому ресурсный метод оценки сметной стоимости является актуальным и для инвесторских смет. Конечно, в данном случае ресурсные расчеты также приобретают укрупненный характер.
  • Наконец, инвесторскую смету мы хотели бы рассматривать как первую ступень в подготовке проектно-сметной документации. Программно-технические средства должны давать возможность при необходимости эволюционно углублять детализацию инвесторских смет и доводить их до уровня точности полноценной сметной документации.

3. Принцип укрупненной единичной расценки

       Составными элементами расчета затрат методом единичных расценок являются две величины: строительный объем Об и цена единицы строительного объема Ц1. Их произведение:

  С=Ц1*Об (1)  
дает стоимость С данного объема работ. Приведем пример. Широко известен такой измеритель строительного объема как квадратный метр жилья. Зная себестоимость 1 м2 жилья инвестор может оценить предстоящие затраты путем умножения этой стоимости на пред-полагаемую полезную площадь постройки.

       В некоторых случаях возможно параллельное существование нескольких вариантов измерителя строительного объема для одного элемента. Например, федеральная автодорога может характеризоваться протяженностью в км, либо площадью твердого покрытия в м2. Обе величины могут рассматриваться как варианты строительного объема. Соответственно для каждого варианта может быть определена цена единицы объема.

       Федеральная автодорога в целом как объект включает всю сопутствующую инфраструктуру: примыкания, пересечения, мосты, системы водоотвода, другие искусственные сооружения. Но говоря о строительном объеме данного объекта мы подразумеваем, что указанная инфраструктура поглощается этим объемом. Другими словами, в стоимости 1 км данной автодороги учитываются все искусственные сооружения, входящие в состав объекта и в расчете стоимости дороги С=Ц1*Об дополнительно учитывать стоимость ин-фраструктуры не следует.

       Данный пример показывает, что рассчитывать на достоверность оценки стоимости по приведенной простой формуле возможно лишь в тех случаях, когда состав и технические характеристики объекта достаточно хорошо соответствуют характеристикам прототипа, по которому была получена стоимость единицы строительного объема. В частности, количество мостов на 100 км новой дороги и дороги-прототипа должно совпадать. Также должны совпадать и строительные характеристики этих мостов.

       Очевидно, что повышение точности оценки лежит на пути разделения объекта на составные части – конструктивные элементы или виды работ. В случае с дорогой естественно мосты выделить в отдельный конструктивный элемент со своим измерителем строительного объема, например, суммарной длиной пролетных строений. В этом случае стоимость федеральной автодороги будет рассчитываться по формуле:

  С=Цд*Дд + Цм*Дм, (2)  
где Цд и Дд цена и протяженность дороги, Цм и Дм – цена 1 км и суммарная протяженность всех пролетных строений мостов. В приведенном расчете важным обстоятельством является то, что цены 1 км дороги и 1 км моста могут быть взяты от разных и независимых прототипов, наилучшим образом подходящих к элементам данного объекта.

       Точность расчета стоимости можно и далее повышать, разделяя конструктивные элементы объекта на более мелкие субэлементы или виды работ. Соответственно, формула расчета будет приобретать большее количество слагаемых:

  С=Ц1*О1 + Ц2*О2 + Ц3*О3 + . . . + Цn*Оn (3)  

       Каждое из слагаемых этой формулы отражает элементарный расчет соответствующего элемента, обладающего строительным объемом О и ценой единицы объема Ц. Повышение детализации расчета в духе приведенной выше формулы в конце концов приведет нас к представлению сметы на уровне обычных единичных расценок, то есть к традиционной смете, в которой Ц и О представляют собой обычные цену единичной расценки (включая «накрутки») и ее сметный объем. Последним шагом детализации является превращение расчета в ресурсную смету, в которой в качестве Ц и О выступают цены и количества используемых ресурсов. Таким образом, мы приходим к выводу, что понятие строительного объема свойственно всем элементам строительного объекта на всех уровнях иерархии вплоть до отдельных ресурсов.

4. Требования к базе укрупненных норм и расценок

       Для разработки инвесторских смет требуется специализированная нормативно-сметная база – база укрупненных расценок и показателей. В качестве примера такой базы можно привести УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений по всем отраслям строительства. Другой пример – укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ (УПБС ВР). На слуху также базы УПСС, ПВР, УСН. Но базы УПСС и УПВС с предельно укрупненными стоимостными показателями были выпущены в конце 60-х годов ХХ века и на сегодняшний день сильно устарели в технологическом плане, не говоря уж о ценах. Другие базы, либо также устарели, либо имеют узкую специализацию, как например УПБС ВР, которая ориентирована на строительство жилья и объектов соцкультбыта и не покрывает потребности большинства отраслей строительства в современной экономике.

       Таким образом, назрел вопрос о создании новой современной базы укрупненных единичных расценок (УЕР), удовлетворяющей следующим минимальным требованиям:

  • Наиболее полное покрытие необходимых видов объектов, конструктивов и работ
  • Соответствие современным технологиям и применяемым машинам и материалам
  • Расценки в текущем уровне цен
  • Возможность автоматического пересчета всей базы в новые текущие цены
  • Многоуровневая структура для выполнения компактных либо детальных расчетов
  • Параметрический пересчет расценок и ресурсов в реальном времени
  • Внутренняя опора на ресурсы, в том числе в укрупненном представлении
  • Обеспечение быстрого превращения укрупненной сметы в рабочую
  • Максимальное использование возможностей программно-вычислительных средств

       Согласно МДС 81-35-2004, п. 3.27 "При составлении смет (расчетов) могут применяться … укрупненные сметные нормативы в т.ч. банк данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов". В самом деле, рабочие сметы, разработанные для реальных объектов, являются наиболее подходящим, если не единственным, источником укрупненной информации.

5. Структура базы УЕР

       Обычная нормативно-сметная база типа ФЕР содержит только один уровень детализации расценок и рассчитана для разработки смет уровня рабочего проекта. Мы ставим задачу преобразования архивных смет в базу, содержащую всю иерархию уровней, начиная от уровня строительства и кончая уровнем элементарного ресурса (см. ниже). Такая база позволит производить расчеты как по краткой формуле вида (1), так и с прогрессивно нарастающей детализацией по формулам вида (2) … (3). Важно, что при этом сохраняется возможность включения в одну инвесторскую смету расценок, взятых с разных уровней детализации. Например, может случиться, что для расчета стоимости полотна дороги удалось подобрать одну расценку верхнего уровня детализации, а расчет стоимости путепровода пришлось составлять из нескольких более детальных расценок нижнего уровня. Не исключается появление в инвесторской смете и отдельных ресурсов, играющих решающую роль в образовании стоимости сметы.

       Структура базы укрупненных единичных расценок (УЕР) существенным образом зависит от состава и структуры исходной сметной документации. В частности, уровни детализации базы естественным образом отражают иерархическую структуру исходного архива смет. Наиболее полная иерархия архива сметных данных имеет вид:

  1. Стройка
  2. Пусковой комплекс
  3. Очередь
  4. Объект
  5. Папка коллекций
  6. Смета
  7. Отдел
  8. Раздел или Глава
  9. Подраздел
  10. Расценка
  11. Ресурс

       Таким образом, в пределе база УЕР может содержать 11 уровней детализации. При переключении на верхний уровень укрупненные расценки должны быть представлены перечнем строек-прототипов, которые предоставили сметную информацию, вошедшую в базу. Каждая строка этого представления характеризуется единицей измерения и ценой за единицу Ц1. Использование данного уровня сводится к подбору наиболее близкой стройки-аналога и применению формулы расчета стоимости С=Ц1*Об, где Об - строительный объем новой стройки. Такая оценка из одного арифметического действия предельно лаконична и оперативна, хотя оставляет открытым вопрос о точности расчета.

       На нижнем уровне детализации база представляет собой перечень всех ресурсов, использованных во всех сметах-прототипах, то есть представляет собой специализированный (например, отраслевой) сборник сметных цен.

       Конечно, наибольший интерес представляют промежуточные уровни детализации - сметы и разделы, которые при достаточном числе и разнообразии могут позволить составить инвесторскую смету на объекты, для которых нет близких аналогов верхнего уровня.

6. Объем базы УЕР

       Количество ресурсов, использованных во всех единичных расценках типовой современной базы составляет 5-6 тысяч. Количество единичных расценок, разработанных на их основе, например, в ГЭСН, значительно больше - около 45 тысяч. Количество смет, фактически составленных на основе этих единичных расценок исчисляется миллионами. А ведь эти сметы являются, по существу, укрупненными расценками уровня локальной сметы. Налицо закономерность: чем выше уровень обобщения (укрупнения) единичной расценки, тем в большем разнообразии они должны быть представлены. При этом нарастает и объем описательной части расценки: для отдельного ресурса это просто наименование, у расценок появляется дополнение в виде описания состава работ. Укрупненная расценка уровня локальной сметы для полной ее характеристики должна комплектоваться целой пояснительной запиской, по существу, компактным описанием проекта.

       Естественно, создание базы укрупненных расценок, состоящей из многих миллионов записей с длинными текстовыми описаниями учтенных работ и затрат, нереально. Решение этой проблемы видится в сжатии информации с применением следующих приемов:

  • Замена близких по характеристикам расценок их усредненными эквивалентами. Например, раздел на устройство полов может встретиться в 1000 смет. Но действительно разных разделов, которые целесообразно использовать для превращения их в укрупненные расценки, может набраться значительно меньше, например 50.
  • Внедрение параметров в исходный сметный материал. Параметризация может существенно расширить область применения укрупненных расценок за счет пересчета объемов и "накруток" в реальном времени. Вкратце это выглядит так: после выборки укрупненной расценки из базы программа предлагает дополнительно ввести некоторые числовые характеристики работы или конструкции (размеры, число элементов, применяемые материалы на выбор и так далее). После ввода данных расценка модифицируется (пересчитывается) как по ценам, так и в отношении ресурсного состава с тем, чтобы наилучшим образом учесть особенности нового объекта. Важно, что при этом сохраняется точность исходной расценки. Применение параметризации позволяет одной расценкой охватить целый диапазон характеристик оцениваемого объекта и, соответственно, сократить общий объем базы УЕР.
  • Применение алгоритмов интер- и экстраполяции и разработка поправочных коэффициентов для учета отклонений реального объекта или конструктивно элемента от образца. При наличии поправочных коэффициентов количество укрупненных единичных расценок может быть снижено соответственно увеличению области применимости каждой расценки. Заметим, что параметризация нам представляется наиболее сильным подходом. Мы предполагаем, что для наиболее востребованных видов конструктивных элементов и работ потребуется составление специальных образцовых смет с тщательно подобранными наборами параметров. Решение этой задачи будет ускорено с привлечением грамотных специалистов проектных институтов. Полученные сметы потом они смогут с большим успехом использовать и в своей основной работе. К слову сказать, метод параметризации не известен в традиционных "печатных" публикациях укрупненных норм и расценок, поскольку в принципе рассчитан на применение вычислительных средств и достаточно продвинутых программных решений.

7. Конвертирование архива в базу

       Ключевым вопросом в разработке базы укрупненных расценок является построение алгоритма конвертирования архива смет в структуру базы. Сформулируем требования к такому алгоритму:

  • Распознавание элементов иерархической структуры архива: стройки, объекты, отдельные сметы и их коллекции, структурные элементы смет, такие как разделы, отдельные расценки и входящие в них ресурсы
  • Контроль целостности и непротиворечивости первичных архивных данных. В первую очередь это:
  • контроль уровня цен, в которых произведен расчет смет. Если сметы рассчитаны в разных ценовых уровнях (для разных дат), может потребоваться дополнительная работа по согласованию цен
  • проверка внутренней непротиворечивости всей совокупности внедренных параметров, определяющих расчет объемов и количеств потребных ресурсов. Например, уместно проверить, что тот или иной конструктивный параметр, влияющий на строительные объемы в нескольких сметах, действительно присутствует во всех этих сметах, а не в какой-то их части, и что обозначения этого параметра во всех сметах совпадают
  • проверка полноты и непротиворечивости базисных цен всех ресурсов. Это важная и, возможно, трудоемкая задача. Но ее решение открывает возможность подключения к задаче мощного блока укрупненных ресурсных расчетов.
  • приведение коэффициентов "накруток", использованных в сметах, к единой схеме
  • Диалог с оператором по вводу и редактированию описательных паспортных данных и технических проектных характеристик всех составных элементов архива. Этот диалог должен обеспечить первичные данные и полученные на их основе расценки хорошо формализованной и систематизированной информацией, пригодной для организации эффективного поиска элементов-аналогов. Предоставление удобного интерфейса для работы эксперта
  • Создание первичного массива данных, сгруппированных по уровням детализации. Верхний уровень может быть составлен, например, из наименований строек, которые и образуют наиболее укрупненные расценки. В средние уровни войдут наименования смет и их разделов, на нижнем окажутся все ресурсы всех смет архива
  • Поиск близких, родственных или одинаковых элементов на каждом уровне детализации. При этом должны анализироваться существенные признаки наименований, паспортные параметры позиций и технические характеристики, оказывающие наибольшее влияние на цену элемента. Замена родственных позиций их усредненными эквивалентами
  • Наряду с созданием параллельных массивов с разными степенями детализации алгоритм должен сохранять и исходную иерархическую организацию данных, необходимую для автоматического преобразования укрупненных смет в рабочие
  • Формирование детальных и укрупненных ресурсных представлений всех расценок с помощью имеющейся у БАГИРЫ технологии GROS
  • Составление перечней ресурсов-представителей для всех элементов базы
  • Выдача реальных файлов базы укрупненных единичных расценок

8. Программный комплекс для составления инвесторских смет

       Программа, ориентированная на составление инвесторских смет, должна быть создана на основе имеющегося программного комплекса "СМЕТА-БАГИРА", в который она и войдет составной частью. При этом значительная часть имеющихся программных наработок, скорее всего, будет использована и в контексте новой задачи. В то же время решения, специфические для инвесторской программы, потребуют дополнительной работы. Например, большое значение мы придаем разработке и реализации объектной модели укрупненной расценки. От того, насколько удачно будет решена эта задача, будет зависеть качество, динамика развития и живучесть остальных частей программы. Частично эту задачу придется решать и при разработке конвертора Архив-База.

       В общих чертах основные моменты процесса составления инвесторской сметы выглядят следующим образом:

  • Навигация по многоуровневой базе УЕР. Поиск расценок-аналогов по формальному описанию их характеристик. Выбор наиболее приемлемого уровня детализации.
  • Выборка данных и формирование расценки как программного объекта; визуализация данных в оконном интерфейсе
  • Диалог по вводу параметров и пересчет расценки; применение методов интер- и экстраполяции
  • Сортировка прочих и лимитированных затрат, учтенных в укрупненных расценках, и приведение всей системы "накруток" к схеме, принятой для данной укрупненной сметы
  • Компоновка укрупненных расценок в выходной смете с сохранением весьма значительного объема данных. Эти данные призваны обеспечить автономную трансформируемость отдельных расценок и сметы в целом, например, изменение детализации, изменение учтенных затрат, ресурсный пересчет и так далее.
  • Внедрение правил расчета дополнительных затрат, например, затрат на перевозку рабочих или непредвиденных затрат, которые либо изначально не были учтены в расценках, либо их специально исключили как не соответствующие моменту.
  • Печать инвесторской сметы

       Отдельного упоминания заслуживает проблема текущего или прогнозного уровня сметной стоимости. Здесь трудно изобрести что-то новое, однако в контексте изложенных особенностей базы УЕР и инвесторской сметы задача получает интересные продолжения.

  1. Базисно-индексный метод. В условиях оценочного характера инвесторской сметы применение индексов, похоже, окажет не слишком большое негативное влияние на точность расчетов. Пикантность ситуации придает то, что проектируемый программный комплекс может сам же для себя эти индексы и рассчитывать
  2. Ресурсный метод. В применении к инвесторской смете использование ресурсного метода кажется невероятным. Тем не менее, четко просматривается использование метода укрупнения ресурсных выборок (GROS), который хорошо смотрится в сочетании с укрупненными расценками. А отыскание и ввод текущих цен по ограниченной группе материалов-представителей (скажем, в количестве 10) вполне вписывается в ограничения по времени и трудозатратам. Важным также является получение оценки инвесторских затрат не только в чисто рублевом виде, но и в виде перечня ведущих групп ресурсов в количественном и стоимостном выражении.
  3. Наконец, изложенный выше подход к организации базы УЕР позволяет внедрить как рутинную операцию регулярный пересчет всей базы в текущий уровень цен - также с использованием технологии материалов-представителей. В этом случае, как сама база, так и режим ее использования приближаются к идеалу, труднодостижимому в условиях инфляции. При этом достигается хорошая централизация ценообразования, поскольку устраняется произвол, который неизбежно вносят индексы или вводимые текущие цены ресурсов.

9. Заключение

       Для достижения поставленных задач потребуется провести большую работу как по физическому объему (база!), так и по реализации новаторского потенциала. В ходе дальнейшего расширения и совершенствования программы будут внедрены пакетные файлы (усиление механизма параметризации), автоматизация оценки затрат на циклические работы (капремонт, содержание), элементы планирования для верстки титульных списков, реализованы другие идеи. Несомненно одно - своевременность постановки данной задачи, ее востребованность и перспективность в деле сметного ценообразования.



Источник: http://www.smeta-bagira.ru/press.php
Категория: Ценообразование и сметное дело в строительстве | Добавлено: 2011-02-03
Просмотров: 4535 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Copyright MyCorp © 2016
Поиск по сайту:
Каталог файлов:
Погода:

Курс валют:

Статистика:
Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100

сметное дело, технологические карты, примеры смет, индексы изменения сметной стоимости строительства, сметные нормы, технология строительства, стоимость строительства, сметные расценки, книги для сметчика, программы для сметчика, справочник сметчика, самоучитель сметчика, начинающему сметчику, инженер-сметчик