Об автоматизированной оценке стоимости строительных объектов - Ценообразование и сметное дело в строительстве - Каталог статей - Электронная библиотека сметчика
 Суббота, 2016-12-03, 3:19 AM Регистрация | Вход |
Электронная библиотека сметчика
 ГЛАВНАЯ ФАЙЛЫ СТАТЬИ ПРИМЕРЫ СМЕТ ИНДЕКСЫ ТТК ППР ТИПОВЫЕ СЕРИИ ФОРУМ · RSS

Информация:

В закладки:

Рейтинг@Mail.ru


 Каталог статей
Главная » Статьи » Ценообразование и сметное дело в строительстве

Об автоматизированной оценке стоимости строительных объектов


Об автоматизированной оценке стоимости строительных объектов

Малютина Е.Д., Малютин А.И.

1.      Введение.

В соответствии с Федеральным законом № 94-ФЗ от 21 июля 2005 г. основным механиз­мом ценообразования в сфере бюджетного финансирования государственных заказов, в том числе и в области строительства, являются торги и аукционы. Сейчас размещение заказов посредством торгов стало доминирующим в сфере бюджетного финансирования. В этой связи роль смет в формировании цены строительной продукции существенно меняется. Смета приобретает более закрытый характер, превращаясь из публичного документа и основы договорной цены во внутренний документ, определяющий позиции сторон при проведении торгов. Соответственно, смещаются многие акценты и в самой практике ценообразования:

·     Для Инвестора, Заказчика, Распорядителя финансов особое значение приобретает инвесторская смета как средство оперативного формирования титульного списка предстоящих работ и распределения бюджетного лимита средств. Другое важное назначение инвесторской сметы – определение стартовой цены строительных лотов, выставляемых на торги. При этом оценочный характер инвесторской сметы вполне компенсируется конкретной  ценой, определяемой в результате торгов.

·     Большое значение приобретает контракт как основа финансовых и юридических отношений Заказчика (Инвестора) и Исполнителей. Именно контракт, а не смета, берет на себя функцию юридического закрепления цены строительной продукции и именно он выступает в качестве юридической базы возможного арбитражного разбирательства.

·     Изменяется характер и цели контроля (экспертизы) рабочей сметной документации, по которой ведут работы Генеральные подрядчики. Контроль стоимостных показателей все больше уступает место контролю качества и объемов выполненных работ. Экспертиза качества материалов и работ на всех этапах строительства становится приоритетной контролирующей функцией Заказчика.

·     На стороне Подрядчика сметная документация помогает в выработке оптимальной стратегии участия в торгах, а также является инструментом планирования производственной деятельности и основой расчетов с Заказчиком или Генподрядчиком. Сметная документация остается также источником отчетных, в том числе, бухгалтерских документов.

В настоящей работе мы рассмотрим вопросы ценовой политики Инвестора и Заказчика в условиях конкурсного характера ценообразования и необходимости соответствующего программно-технического обеспечения их финансово-ценовой деятельности. Основной упор сделаем на вопросах, связанных с возможностями оперативной и достоверной оценки стоимости строительства, как основного условия успешного планирования, организации финансирования и проведения строительных тендеров. То есть о том, как быстро составить инвесторскую смету и произвести оценку стоимости строительных объектов.

Как же составляются инвесторские сметы?

«Печатные» сборники УПСС.

Укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС) или иначе укрупненные сметные нормы (УСН) традиционно вызывают интерес разработчиков и потребителей сметной продукции. Применение укрупненных показателей отвечает всеобщему осознанию ненужности многочисленных мелочных расценок традиционных смет и обещает получение быстрого результата и понятного читабельного документа. С одним, но увы, большим недостатком – удручающе низкой точностью.

Действительно, чем выше уровень укрупнения показателей, тем большая номенклатура этих показателей требуется для получения достаточной точности. Парадоксально, но на практике разнообразие укрупненных расценок в сборниках УПСС, как правило, сильно уступает традиционным единичным расценкам в сборниках ФЕР или ТЕР. Этот факт гарантирует низкую точность расчетов на основе УПСС. При этом нет никакого способа проверить количественные значения укрупненных показателей, их применимость к каждому конкретному случаю, степень соответствия использованных в них аналогов характеристикам и особенностям предстоящих строительных работ. Таким образом, точность оценок с помощью УПСС может варьироваться в самых широких и неконтролируемых пределах. В то же время при применении укрупненных нормативов может возникнуть иллюзия успешного достижения результата, который в случае использования, может стать причиной ошибочного решения (известная магия цифр).

По всем этим причинам масштаб применения УПСС остается на низком уровне, несмотря на все прелести данного инструмента.

Сметы-аналоги.

Применение смет-аналогов является широко распространенной практикой как у сотрудников отделов планирования инвестиций, так и у сметчиков проектных и строительных организаций. При наличии богатого структурированного архива и небольшом разнообразии планируемых работ иногда удается успешно подбирать подходящие готовые сметы и с помощью поправочных коэффициентов и интуиции с большей или меньшей точностью определять прогнозную стоимость проекта. Ясно, что такая работа требует высочайшей квалификации сотрудников и далеко не всегда может дать необходимую точность – из-за отсутствия необходимого аналога или сложности его подбора.

Где же выход?

Идеальным вариантом решения указанной задачи могла бы быть компьютерная программа автоматического составления смет, учитывающих конкретные характеристики и особенности объекта. Представьте себе: на вход программы подаются известные данные об объекте, а на выходе тут же получается сводный сметный расчет стоимости строительства. Ввод исходных данных осуществляется в форме анкеты, то есть в виде ответов на вопросы. В чем преимущества такого подхода? Они очевидны:

1.      Огромный охват вариантов инженерно-технических параметров объектов, позволяющий сколь угодно точно приближать расчет к характеристикам реального строительства. Сравнение с традиционными УПСС дает впечатляющий результат. Действительно, путь на входе программы (в анкете) требуется задать значения 10 параметров и каждый из них может принимать 10 значений. Общее число вариантов в этом случае составит 10 миллиардов. Ни один сборник УПСС не в состоянии включить в себя и сотой доли процента этого числа. А приведенный пример – это самый скромный из тех, что могут быть реализованы программно.

  1. Проверяемость результата. Действительно, автоматически полученные сметы можно один раз подвергнуть экспертизе и выяснить пределы достоверности получаемых результатов
  2. Дальнейшее использование полученных смет, которые можно при необходимости загрузить в любую из имеющихся сметных программ и там уже довести «до ума»
  3. Автоматическое получение ресурсной ведомости уже на стадии инвесторских оценок
  4. Использование для экспертизы. Ввиду того, что расчет объемов всех расценок в выходных сметах честно выполняется программой,  ее можно использовать для экспертизы реальных смет. В отличие от традиционной экспертизы, которая в силу чрезвычайной сложности обычно избегает проверки сметных объемов, ограничиваясь только сверкой ценовых показателей, здесь можно проверить именно объемные и ресурсные показатели, что дает уникальный шанс для организации полноценной экспертизы сметной документации.
  5. Использование такой чудо-программы не требует особо высокой квалификации пользователей и доступно рядовым сотрудникам. По своей сути данная программа выполняет роль автоматического сметчика.

Требования.

Нами была проведена работа по исследованию путей и принципов воплощения в жизнь описанной выше программы – мощной и эффективной альтернативы статическим сборникам УПСС. При этом ставилась задача удовлетворить следующим базовым требованиям:

  1. Открытость архитектуры. Это значит, что база данных программы и алгоритмы вычислений должны быть доступны для модификаций самим пользователем. Чтобы пользователь мог самостоятельно наращивать и модифицировать состав расценок, цены ресурсов, логику расчетов, количество параметров, набор охватываемых объектов.

2.      Возможность использования готовых профессиональных смет-аналогов в качестве прототипов для соответствующих сметных блоков базы данных. То есть в программе должен быть блок импорта смет из других форматов.

3.      Автоматическое формирование диалога по вводу параметров. При этом состав параметров в анкете должен быть самосогласованным. Например, если в первых строках диалога определено, что трубопровод проходит по суходолу, то следующий вопрос о типе болота должен автоматически спрятаться (или появиться, если пользователь указывает болото, как тип местности для строительства)

4.      Возможность формирования и использования параметрических стандартных фрагментов. Действительно, во многих сметах, даже на разные виды строительства, часто присутствуют схожие (одинаковые) фрагменты. Например, земляные, свайные работы, типовые фундаменты, укрепительные работы и т.д. Применение таких стандартных фрагментов должно резко упростить разработку новых сметных объектов

5.      Быстрый переход к расчету в региональных ценах (ТЕРах)

6.      Возможность задания стоимости некоторых ресурсов в текущем уровне цен – для устранения влияния индексов на точность расчетов, когда речь идет о ведущих, ценообразующих ресурсах

7.      Доведение расчетов до уровня сводной сметы

8.      Высокое быстродействие. Ориентиром была выбрана 1 секунда. За это время программа должна рассчитать объект, отобразить результат и вывести его в виде сметы. При таком быстродействии программы достигается оптимальный комфорт при ее использовании

Далее мы позволим себе краткое техническое описание ядра системы – сметной базы данных.

Дерево.

За основу базы данных была выбрана иерархическая структура – дерево папок и расценок. Такая структура наилучшим образом соответствует реальным соотношениям строительных элементов. Не представляет труда большой и сложный объект расщепить на несколько составных элементов. А эти элементы, в свою очередь, разбить на более мелкие составляющие. И т.д. вплоть до отдельных операций, которые могут быть описаны стандартными единичными расценками. Такая иерархическая структура из взаимно подчиненных блоков естественным образом программно моделируется деревом. При этом ценообразующие элементы – расценки – могут располагаться не только в конечных папках, но и в папках других уровней. В интерфейсе реализованы доступные для пользователя функции создания, модификации, перемещения, копирования и удаления папок. Все – как в файловой системе компьютера. При импорте сметы-аналога начальная иерархия отделов, разделов, подразделов и расценок естественным образом реализуется в формате дерева.

Программирование узлов.

Прорыв в решении задачи алгоритмизации процесса превращения дерева в готовую смету состоялся, когда был найден способ программирования узлов дерева. Идея такова: с каждой папкой и с каждой расценкой древообразной базы данных связывается небольшая программа с открытым кодом, которая решает несколько задач:

  • Получает значения параметров от пользователя
  • Вычисляет необходимые текущие переменные для использования в подчиненных элементах
  • Выдает необходимые данные для модификации расценки (поправки, комментарии, изменение наименований, оформление разделов и проч.)
  • И главное (!) – вычисляет сметный объем элемента. Для папки это укрупненный строительный объем узла, для расценки – количество единиц. Если строительный/сметный объем получается нулевым, то соответствующий элемент – папка или расценка – отбрасывается. Таким образом, решаются сразу две задачи: производится селекция нужных расценок и числа предусмотренных в базе и рассчитываются объемные показатели оставшихся элементов.

Процедура счета представляет собой рекурсивный обход дерева. Каждый элемент использует переменные, накопленные на верхних уровнях. А переход на более низкий уровень зависит от результата расчета текущего объема. Когда процесс достигает расценки, решение о ее использовании решается также на основе полученного сметного объема. Если он не нулевой, расценка отправляется в выходную смету.

Анкета.

Диалог по вводу исходых данных объекта (параметров) строится узловыми программами с помощью особой функции ANKETA(), в которой описаны: умолчательное значение параметра, единица измерения, текст вопроса, варианты ответов для тех случаев, когда произвольный ответ недопустим. Например, вопрос о протяженности воздушной линии можно оформить так:

nDlinaVL=ANKETA(10,"км","Длина ВЛ 6 кВ","текст")

Здесь 10 – умолчательная длина, которую пользователь может изменить на произвольное другое значение. Другой пример:

cMarkaPr=ANKETA("АС","","Марка провода для ВЛ","комбо:А,АС")

Здесь испрашивается не числовое, а строковое значение и в анкете содержатся два варианта ответа «А» или «АС».

После завершения обсчета дерева последовательные вызовы функции ANKETA() из узловых программ приводят к формированию всех строк следующего диалога для модификации расчетного цикла и получения сметы для новых параметров. Обход и расчет дерева запускается после ввода каждого параметра, что обеспечивает внутреннюю согласованность всех вопросов анкеты.

Как показал эксперимент, для смет в 100 расценок расчетный цикл занимает в среднем 0.1 – 0.2 сек.

Стандартные фрагменты.

Выбранное решение прекрасно согласовалось с идеей стандартных сметных фрагментов, роль которых была отдана отдельным веткам дерева. В нужных местах дерева вместо обычного входа в очередную папку осуществляется переход по ссылке на папку стандартного фрагмента. При этом узловая программа, исполняемая непосредственно перед переходом, выполняет привязку фрагмента к месту его применения. Благодаря ссылочному принципу все узлы, использующие фрагмент, осуществляют переход на одну и ту же последовательность элементов дерева, но с разными значениями параметров. Таким образом реализуется возможность централизованного сопровождения фрагментов, а их массовое использование не увеличивает размер базы данных.

Ресурсный метод расчета против базисно-индексного.

Реализован смешанный метод расчета. На предварительной фазе работы программа, опираясь на ресурсное представление расценок, рассчитывает их единичные стоимости. При этом цены ресурсов извлекаются из разных источников: из сборника сметных цен установленного региона, из отраслевых ССЦ, из таблицы цен, введенных или откорректированных вручную. Алгоритм счета допускает задание ресурсных цен как в базисном, так и в текущем уровне.

Также реализован и прекрасно работает метод интер- или экстраполяции данных поставщиков (прайс-листов). Данный метод особенно привлекателен, когда в ССЦ ФЕР или ТЕР нет необходимой номенклатуры какого-то материала или оборудования и в особенности, когда данный ресурс является ценообразующим. В этом случае берутся реальные прайс-листы действующих поставщиков и на их основе строятся аналитические зависимости цены от параметров материала или оборудования. Эти зависимости в виде формул заносятся в программу, которая таким образом узнает цену ресурса с заданными пользователем характеристиками, а также синтезирует правильное наименование и другие реквизиты виртуальной расценки. Программный модуль интерполяционных вычислений открыт и может наращиваться и сопровождаться пользователем.

На основной фазе рассчитанные единичные цены используются уже для определения сметной стоимости всего объекта. Цены ресурсов, закрытых в единичных расценках, при необходимости непосредственно перед счетом индексируются к базисному уровню, а после счета уже общей индексацией результата приводятся обратно к текущему уровню (два направления индексации компенсируются). Ресурсы, не учтенные расценками и заданные в текущем уровне цен, сразу идут в результат без всякой индексации. Принятая схема решает вопрос цен редких, импортных материалов и дорогого оборудования, отсутствующих в ССЦ, а также позволяет подключать сборники текущих сметных цен и вообще отказаться от индексации.

Таким образом, при подключении к тому или иному  сборнику сметных цен программа сама для себя создает необходимые ТЕР или ОЕР и для работы нуждается только в соответствующем файле ССЦ.

Опыт разработки сметной базы.

Для проверки и отработки расчетных алгоритмов, интерфейса и сервисных функций был создан ряд сметных объектов для типового и специального строительства. В их число входят:

  • Трубопроводы (высоко- и низконапорные) для транспорта нефти и воды диаметром 108 - 1620 мм и стенкой 5-25 мм с учетом переходов через дороги
  • Воздушные линии электропередач напряжением 6-750 кВ
  • Дороги 4-5 категории для условий Западной Сибири (суходол, пойма, болото, мерзлота)
  • Резервуары (подземные и надземные) емкостью 8-50000 м3
  • Небольшие объекты обустройства нефтяных и газовых месторождений (прожекторные мачты, узлы сепарации, измерительные установки, блоки НКУ, узлы дозирования химреагентов, операторские и т.д.)

Каждый из этих объектов можно при желании превратить в толстые тома печатных УПСС.

В работе были широко использованы импорт смет-аналогов, стандартные фрагменты, а также специальная утилита для поэлементного сравнения смет-прототипов. Такое сравнение чрезвычайно информативно и полезно для выявления различий и особенностей объектов, подлежащих параметризации. Также был опробован и широко применялся ввод-вывод ветвей дерева и отдельных расценок в XML-файлы для организации кооперативной работы нескольких разработчиков. Например, прямо через интерфейс дерева можно выделить нужные элементы и «одним кликом» отправить их на FTP-сервер. В другом городе также «одним кликом» эти элементы скачиваются с сервера и автоматически встраиваются в дерево другого разработчика – вместе с ценами, ресурсами и узловыми программами. На всю транзакцию уходит несколько секунд.

Опыт показал, что при совместной работе нескольких квалифицированных разработчиков, имеющих в своем распоряжении необходимые проекты-аналоги и обладающих основательным опытом проектирования в своей области, можно очень быстро создавать чрезвычайно гибкие, универсальные сметные объекты для автоматического выпуска оценочных смет.

Ценообразование.

Все сметные расчеты учитывают накладные расходы и сметную прибыль по видам работ согласно МДС 81-33.2004 – отдельно для центральных районов, Крайнего севера и районов, приравненных к Крайнему северу, а также необходимые поправки согласно техническим частям к сборникам. Применение и величина поправок определяется в узловых программах, а вид накладных расходов указывается в общих настройках системы.

Индексы удорожания привязываются к дате, месту и разработчику индексов и собраны в соответствующую редактируемую таблицу. Достаточно указать строку в этой таблице, чтобы тут же получить смету с соответствующей индексацией.

Интерфейс

Работа с деревом базы данных позволяет выполнять все операции – от редактирования расценок и параметров до вывода смет на печать. В чем-то эта работа напоминает обычные сметные программы, которые «заставляют» сметчика общаться со сметой на уровне индивидуальных расценок. Но для пользователей, которые не могут или не желают вникать в детали «кухни» предусмотрен красивый и предельно простой табличный интерфейс, напоминающий известный Excel (Рис. 1). Этот интерфейс позволяет составить целую таблицу из однотипных объектов, например, из параметров всех трубопроводов промысла, чтобы затем вывести сводный сметный расчет по всем строкам таблицы одновременно. В табличном интерфейсе детальная расценочная и формульная части программы полностью скрыты от пользователя, что позволяет сосредоточиться на вводе параметров и анализе результатов.

Рис. 1. Табличный интерфейс для задания параметров объекта

Интерфейсная таблица является многостраничной и позволяет разместить большое число параметров, при этом наиболее важные параметры целесообразно расположить на первой странице, а третьестепенные – на последней. Естественно, ведется архив таких таблиц. Важно подчеркнуть, что в таблице отображается полная информация по итогам: стоимость в базисном уровне цен, прямые затраты в текущем уровне, а также конечная стоимость с учетом затрат сводной сметы.

Ниже таблицы параметров выводится ресурсная выборка, которая обновляется при каждом изменении входных данных. В ресурсной таблице строки упорядочены по убыванию стоимостного вклада в итог, что позволяет сконцентрироваться на ведущих ресурсах. Столбец цены является редактируемым, и пользователь может скорректировать цену любого ресурса. Также отдельные строки можно переключить на отображение и ввод цены в текущем уровне. Предусмотрена команда сброса цены ресурса в ее исходное состояние. Последняя колонка отображает индекс региональной ресурсной цены по отношению к цене ФЕР (приведенный расчет сделан по ценам ФЕР, поэтому все индексы = 1).

В табличном интерфейсе имеется возможность вывести график зависимости стоимости объекта от указанного параметра.

Проект

Дальнейшим развитием интерфейса пользователя является режим построения проекта на большое строительство. В этом режиме доступна библиотека объектов (значки справа) и графическое дерево проекта (слева), которое по существу представляет собой дерево сводного сметного расчета, преимущественно, глав 1-7. Проект собирается путем перетаскивания объектов из библиотеки в дерево проекта (Рис. 2).

Рис. 2. Проект и библиотека объектов

После формирования необходимого числа объектов в главах проекта пользователь приступает к настройке объектов через табличный интерфейс, где он набирает необходимое количество строк-разновидностей данного объекта или конструктивного элемента. В дереве проекта некоторые элементы можно объединять в папки, которые в сводной смете будут представлены одной строкой.

Режим проекта позволяет быстро составить детальный сводный сметный расчет на большое строительство, например, на обустройство нефтяного месторождения, и получить по нему полный комплект смет и ресурсных ведомостей. Возможности этого режима ограничиваются только составом и качеством библиотеки объектов.

Сводный сметный расчет

Сводная смета может быть получена буквально несколькими щелчками мыши для проекта в целом или для отдельной категории объекта (Рис.3). Набор затрат (коэффициентов или в рублевом представлении) загружается из заранее подготовленного шаблона и далее может быть произвольно отредактирован. В свою очередь любую сводную смету можно сохранить в виде шаблона для последующего применения в других проектах.

Рис. 3. Сводный сметный расчет по проекту

Любую затрату, кроме рассчитанных с помощью дерева базы данных, можно задать процентом или в рублях. Для переключения служит последняя колонка сводной сметы. В предпоследней колонке задаются сами значения. Любую строку можно отключить или включить флажком.

Отдельные затраты сводной сметы программа может рассчитывать самостоятельно на основе удельных показателей. Например, для определения затрат на вырубку леса достаточно указать плату за 1 га. Зная из базы данных расчетную площадь вырубки, программа вычисляет полную стоимость.

Печать

Автоматически составленные документы можно вывести в Excel (быстро) или в текстовый файл (мгновенно). На данный момент имеется возможность вывода локальных смет, ресурсных ведомостей (ресурсных смет), таблиц параметров и итогов (табличный интерфейс), а также сводных сметных расчетов. Кроме того можно вывести сметы в программу СМЕТА-БАГИРА для дальнейшего совершенствования, а также определения стоимости выполненных работ по формам КС-2, КС-3, КС-6, М-29.

Заключение

Данная работа убедительно показала большой потенциал и перспективность систем, построенных на основе программно-управляемых баз сметных данных. Как мы видели, такие системы позволяют быстро выпускать полноценные сметные расчеты для различных строительных объектов в рамках данных, которые были заложены в систему на этапе ее разработки. Принцип параметрического конфигурирования может обеспечить сколь угодно точную «привязку» сметных расчетов к параметрам объекта. Такие системы значительно превосходят статические базы укрупненных показателей стоимости строительства как по точности расчетов, так и по диапазону характеристик оцениваемых объектов. Описанные системы могут с успехом использоваться для оценки инвестиций, для подготовки к торгам, в повседневной работе сметчиков, а также для оценки восстановительной стоимости объектов недвижимости и переоценки основных фондов.

В настоящее время ведется работа по встраиванию в программу блока планирования. Этот блок позволит автоматически производить расчет и строить графики будущих затрат на плановый и капитальный ремонт на основе нормативов межремонтных периодов работы оборудования.

Остается сформулировать пожелание-призыв к специалистам-проектировщикам, инженерам, сметчикам-профессионалам: присоединяйтесь к разработке интеллектуальной базы сметных данных, которая впитала бы в себя ваши профессиональные знания и затем послужила бы вам всем вашим коллегам в деле быстрой автоматической оценки стоимости строительных объектов.



Источник: http://www.smeta-bagira.ru/press.php
Категория: Ценообразование и сметное дело в строительстве | Добавлено: 2011-02-03
Просмотров: 3833 | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Copyright MyCorp © 2016
Поиск по сайту:
Каталог файлов:
Погода:

Курс валют:

Статистика:
Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100

сметное дело, технологические карты, примеры смет, индексы изменения сметной стоимости строительства, сметные нормы, технология строительства, стоимость строительства, сметные расценки, книги для сметчика, программы для сметчика, справочник сметчика, самоучитель сметчика, начинающему сметчику, инженер-сметчик