Договорные цены в строительстве - Ценообразование и сметное дело в строительстве - Каталог статей - Электронная библиотека сметчика
 Суббота, 2016-12-03, 9:41 AM Регистрация | Вход |
Электронная библиотека сметчика
 ГЛАВНАЯ ФАЙЛЫ СТАТЬИ ПРИМЕРЫ СМЕТ ИНДЕКСЫ ТТК ППР ТИПОВЫЕ СЕРИИ ФОРУМ · RSS

Информация:

В закладки:

Рейтинг@Mail.ru


 Каталог статей
Главная » Статьи » Ценообразование и сметное дело в строительстве

Договорные цены в строительстве


Договорные цены в строительстве

Формирование договорной цены на строительную продукцию

     Завершающий этап в определении стоимости строительства - это установление договорной цены на строительную продукцию. Согласованная и принятая инвестором и подрядчиком сметная стоимость вида работ, объекта или их комплексов получает правовой статус договорной цены. В отечественной практике эта цена еще называется свободной.

     Договорная цена на строительную продукцию формируется по стройке в целом с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а в необходимых случаях и по пусковым комплексам.

     Формирование свободной цены на строительную продукцию осуществляется при подготовке к заключению договора на строительный подряд. Это первая стадия инвестиционного цикла. К этому времени заказчик, как правило, имеет проектно-сметную документацию, прошедшую независимую экспертизу, и согласие подрядчика (по прямому приглашению или после победы на торгах) как исполнителя строительства. В свою очередь, подрядчик, изучив проектную документацию, готовит расчеты (калькуляции издержек производства, сметы) стоимости предстоящего строительства исходя из реальных условий приобретения материальных ресурсов, дополнительного найма работников, конъюнктуры рынка и т.п.

     Таким образом, стороны имеют равные права в оценке стоимости планируемого строительства и располагают для сравнительного анализа инвесторскими сметами заказчика и расчетами стоимости подрядчика. Процесс формирования договорной цены заключается в согласовании позиций сторон по всем элементам стоимости строительной продукции и принятии обоснованного согласованного решения о величине этой стоимости.

     Рассмотрим содержание отдельных согласительных процедур по основным направлениям формирования договорной цены на объект строительства (рис.1). Инвесторскими сметами являются объектная смета с локальными сметами и сметными расчетами к ней. Расчеты подрядчика выполняются также по типовым формам локальных и объектных смет.

Рис.1. Принципиальная схема формирования договорной цены объекта

     При составлении инвесторских смет и расчетов подрядчика могут применяться различные методы, в частности ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-компенсационный, базисно-индексный, на основе банка данных о ранее построенных объектах и др. Выбор конкретного метода зависит, прежде всего, от наличия хорошо разработанной и проверенной сметно-нормативной базы. Каждая сторона имеет право свободного выбора метода определения стоимости объекта. Стороны приходят к согласию, если применение разных методов обеспечивает близкую сходимость конечных результатов по стоимости объекта. Во всех случаях предпочтение отдается более совершенной, включая фирменную, сметной нормативной базе и ресурсному методу определения стоимости строительства.

     Физические объемы строительных и монтажных работ по объекту не вызывают разногласий сторон, так как они подсчитываются по рабочим чертежам и прилагаемым к ним спецификациям. Отклонения, связанные с арифметическими ошибками, приводятся в соответствие с проектными объемами работ. Натуральные объемы расхода ресурсов на уточненные объемы строительных и монтажных работ принимаются по данным подрядчика, поскольку они учитывают производственные нормы затрат труда, времени использования машин и расхода материалов, а также местные условия строительства. Показатели расхода ресурсов отражают среднеотраслевые нормы расхода ресурсов по видам строительных и монтажных работ.

     Сложнее достигается согласие по вопросу цен на потребляемые ресурсы. Во всех случаях более обоснованной будет позиция той стороны, которая по ценам приобретаемых материальных ресурсов сможет представить весомые подтверждения в виде калькуляций стоимости, счетов поставщиков и т.п.

     Наибольшие противоречия сторон возникают при рассмотрении прочих затрат, так как они могут иметь разные финансовые источники их покрытия. Поэтому подрядчик не имеет права включать эти затраты в договорную цену. Вместе с тем не исключаются случаи, когда заказчик может выделять дополнительные средства на улучшение быта строителей.

     При рассмотрении прочих затрат анализируются их каждый вид и применяемые методы расчета: по укрупненным нормативам, выраженным в процентах, или по калькуляциям. Второй метод является более убедительным.

     Страхование строительного риска и резерв на непредвиденные работы и затраты имеют разное экономическое содержание. Они не исключают друг друга, как это нередко утверждают заказчики. Страхование риска присуще и заказчику, и подрядчику. В этой связи оно должно быть включено в текст договора отдельной статьей. Учет резерва зависит от вида договорной цены.

     Сравнительный анализ инвесторских смет и расчетов подрядчика заканчивается оформлением Протокола согласования свободной (договорной) цены с указанием вида этой цены.

     Договорная цена подсчитывается с налогом на добавленную стоимость, величина которого выделяется за общим итогом.

     При проведении подрядных торгов договорная цена стройки (части ее) устанавливается после оценки и сопоставления предложений, представленных подрядчиками, а в случаях, когда торги не проводятся, - на основании согласования ее между заказчиком и подрядчиком.

     На основании совместного решения оформляется протокол согласования (ведомость) договорной ценына строительную продукцию, являющуюся неотъемлемой частью договора подряда.

ПРОТОКОЛ СОГЛАСОВАНИЯ (ВЕДОМОСТЬ)
СВОДНОЙ (ДОГОВОРНОЙ) ЦЕНЫ

     на _________________________________________________________

(наименование строительной продукции и стройки)



Номера сметных расчетов и смет


Наименование глав, объектов работ и затрат



Сметная стоимость, тыс. руб.

Общая сметная стоимость

Строительных работ

Монтажных работ

Оборудования

мебели, инвентаря

Прочих затрат

1

2

3

4

5

6

7

8



     Заказчик (генподрядчик)




     Генподрядчик (субподрядчик)




     Составлена на основе



(ссылка на сметную документацию)

     и является приложением к договору подряда (субподряда)
     N ______ от "___" _____________ 201_ г.


     Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена на строительную продукцию может быть пересмотрена по согласованию сторон.

     Договорные цены на строительную продукцию рекомендуется формировать по стройкам в целом с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а при необходимости - по пусковым комплексам.

     После установления договорной цены на строительную продукцию и уточнения стоимости оборудования при необходимости заказчиком вносятся коррективы в инвесторскую смету с целью установления общего размера средств для осуществления строительства.      

     За итогом договорной цены на строительную продукцию показывается отдельной строкой сумма НДС.

Методические подходы к определению стоимости строительно-монтажных работ и цены строительной продукции

     При определении стоимости строительно-монтажных работ цены строительной продукции возможны три подхода: минимальный уровень цены, определяемый затратами, максимальный уровень цены, сформированный спросом, и оптимально возможный уровень цены.

     Основные подходы к установлению цены

Минимальный уровень цены

Оптимально возможный уровень цены, учитывающий реальные

Максимальный уровень цены

Получение прибыли при этом подходе невозможно

Себестоимость строительной продукции (строительно-монтажных работ)

Цену конкурентов

Достоинства строительной продукции

Формировании е спроса при этом подходе невозможно



     Существует несколько основных методов по расчету цены,и в каждой подрядной фирме стремятся учесть хотя бы один из них.

       Метод "издержки плюс фиксированная прибыль" -это наиболее простой и распространенный метод. Величина наценки, добавляемая подрядной фирмой, может быть стандартной для каждого вида работ и дифференцироваться по видам работ, по стоимости единицы изделия и т.д. Однако стандартная наценка! не позволяет в каждом конкретном случае учесть особенности! спроса и конкуренции, а следовательно, определить и оптимальную цену. И все же данная методика очень популярна. Это объясняется тремя причинами.

     Во-первых, как бы тщательно потенциальные подрядчики ни изучали запрос потребителя (заказчика) и цену конкурентов, издержки они знают лучше. Поэтому, устанавливая цены на базе издержек, они не обязаны всевремя пересматривать цены вслед за колебаниями спроса.

     Во-вторых, признано, что это самый справедливый метод по отношению и к подрядчику, и к заказчику.

     В-третьих, данный метод уменьшает ценовую конкуренцию, так как все фирмы строительной отрасли рассчитывают цену по одному и тому же принципу - "средние издержки плюс прибыль", поэтому их цены очень близки друг к другу.

     Метод, ориентированный на спрос,также основан на издержках и исходит из получения целевой прибыли. В этом случае цена устанавливается подрядной фирмой из расчета желаемого объема прибыли. Практически этот метод ориентирован на спрос, так как при фиксированной цене объем прибыли определяется объемом строительно-монтажных работ.

     Метод, ориентированный на конкурентов:подрядная фирма сталкивается в основном от показателей конкурентов, и цена! назначается с учетом сложившегося уровня текущих цен, меньше внимания обращается на показатели собственных издержек или спрос. Если эластичность спроса с трудом поддается замеру, может показаться, что сложившийся на рынке и принятый фирмой уровень текущих цен - залог получения справедливой нормы прибыли. И, кроме того, они полагают, что придерживаться такого уровня цен - значит сохранять нормальное равновесие рынка.          

     Метод "пробных продаж".Наиболее эффективным методом количественной оценки "продаваемости" товара строительной продукции, строительно-монтажных работ и услуг являются пробные предложения реализации продукции. Этот метод используется в тех случаях, когда отсутствует необходимая информация о рынке. В рамках строительной продукции пробные реализации могут использоваться, в первую очередь, для строительных материалов и изделий, приобретаемых для индивидуального, некоммерческого использования.

     Метод установления цен на новые строительные материалы, новые виды строительной продукции, новые товары.По новым строительным товарам практика рыночного ценообразования многих стран выработала следующие методы образования цен. При выпуске на рынок нового товара предприятие или фирма выбирает, как правило, одну из следующих стратегий.

     Цена "снятия сливок". С самого начала изготовления и появления нового строительного товара на рынке на него устанавливается максимально высокая цена в расчете на потребителя, готового купить этот товар по такой цене. Это позволяет расширить зону продажи - привлечь новых потребителей.

     Такой подход имеет ряд преимуществ:

     - он позволяет легко исправить ошибку в цене, так как потребители более благосклонно относятся к снижению цены, нежели к ее повышению;

     - высокая цена обеспечивает достаточно большой размер прибыли при относительно высоких издержках в первый период выпуска товара;

     - он позволяет сдерживать покупательский спрос; это имеет определенный смысл, так как при более низких ценах предприятие (фирма) не смогло бы удовлетворить потребности рынка в связи с ограниченностью своих производственных возможностей;

     - высокая первоначальная цена способствует созданию имиджа качественного товара у потребителей, что может облегчить его реализацию в дальнейшем при снижении цены;

     - повышенная цена способствует увеличению спроса в случае престижности товара.

     Основным недостатком подобной стратегии ценообразования является то, что высокая цена привлекает конкурентов. Поэтому цену "снятия сливок" можно с успехом использовать при некотором ограничении конкуренции. Условием успеха будет также достаточный спрос.

     Цена проникновения (внедрения) на рынок. Подрядная фирма, предприятие стройиндустрии устанавливает значительно более низкую цену, чем цены на рынке на аналогичные товары и услуги конкурентов, что способствует привлечению максимального числа покупателей и завоеванию рынка. Такая стратегия возможна при больших объемах производства, которые дают возможность возмещать общей массой прибыли ее потери на отдельном изделии. Данная стратегия, в первую очередь, требует значительных финансовых затрат, делая цену проникновения на рынок почти неприемлемой для мелких и средних предприятий и строительных подрядных фирм, не располагающих такими финансовыми возможностями. Изложенная ценовая стратегия дает эффект при эластичном спросе, а также в том случае, если рост объемов производства обеспечивает снижение издержек.

     Метод установления цен со скидками.В качестве вознаграждения потребителей за определенные действия многие подрядные фирмы готовы изменять свои исходные цены. Выбрав один из перечисленных методов, можно приступать к расчету цены. При этом следует помнить, что расчет, конечно, всех факторов учесть не может, в частности, необходимо считаться с психологическим восприятием цены потребителями строительной продукции. Например, многие заказчики и потребители считают, что цена является показателем качества. Известно немало случаев, когда с ростом цен увеличивается объем сбыта.

     При проведении переговоров с заказчиком по договорной цене подрядчик, кроме строительных работ, выполняемых собственными силами, должен иметь в виду стоимость специальных работ, для выполнения которых подрядчик намеревается пригласить субподрядные фирмы, а также стоимость строительных материалов и изделий, приобретаемых подрядчиком на рынке строительных услуг и товаров. В связи с этим возникает необходимость в классификации цен и выделении цен на товары массового производства, включая строительную продукцию в виде строительных конструкций и строительных материалов, и цен на строительную продукцию в виде строительно-монтажных работ.

      Массовые товары - строительные материалы и изделия - как правило, реализуются изготовителем по оптовым ценам. Предприятие-изготовитель, как правило, устанавливает эти цены из условия, что они должны обеспечить его дальнейшую хозяйственную деятельность, иными словами, реализуя свою продукцию, предприятие должно возместить свои издержки производства и получить такой размер прибыли, который позволил бы предприятию выжить в условиях рынка. Однако полной гарантии в этом предприятию никто дать не может, так как коммерческий успех его деятельности зависит от множества рыночных факторов, предугадать действие которых оказывается весьма сложным делом. Поэтому конечный экономический результат деятельности предприятия может быть как положительным (прибыль), так и отрицательным (убыток). Поэтому оптовая цена предприятия обращена к производству и тесно связана с ним.

     Разновидностью оптовой цены предприятия является трансфертнаяцена. Она применяется при совершении коммерческих операций между подразделениями одной и той же фирмы. Использование таких цен может существенно влиять на конкурентоспособность фирмы на рынке. Так, путем снижения цен на материалы, поставляемые дочерними предприятиями, можно повысить конкурентоспособность товаров основного предприятия.

     Биржевая ценастроительных материалов и изделий формируется на основе оптовой цены предприятия с учетом биржевой котировки, надбавок и скидок с нее в зависимости от характеристик товара, расстояния от места поставки, предусмотренного биржевым контрактом.

     Розничные цены -цены, по которым товары реализуются в розничной торговой сети населению, предприятиям и организациям. Разновидностью розничной цены являются аукционные цены.

     Аукционная цена -цена товара, проданного на аукционе. Она может существенно отличаться от рыночной цены, поскольку отражает редкие свойства и признаки товаров и в значительной степени зависит от мастерства лица, проводящего аукцион. Наконец, классификация цен в зависимости от места передачи товара покупателю, т.е. от вида франке (термин "франке" указывает место передачи товара).

     Франко-вагон станции отправления.При установлении этой цены товар передается покупателю в месте его производства со всеми правами на него и ответственностью за него. Покупатель оплачивает все расходы по транспортировке продукции до места назначения. Недостаток данного метода в том, что он оказывается невыгодным для удаленных клиентов. Частный случай такой цены - "франко-транспортные средства на складе поставщика", также передача товара в месте его производства, чаще всего с погрузкой в транспорт покупателя.

     Такой метод актуален для массовых строительных материалов, местного сырья и материалов (песок, камень, щебень, кирпич, бетон и т.п.). Они потребляются на производстве в больших количествах, перевозятся, как правило, на небольшие расстояния автотранспортом.      

     Франко-вагон станции назначения.Это полная противоположность предыдущему варианту. В данном случае фирма взимает единую цену с включением в нее одной и той же суммы транспортных расходов независимо от удаленности клиента. Плата за перевозку равна средней сумме транспортных расходов. Тогда более приближенные клиенты предпочтут фирму, которая пользуется этим методом в месте производства товара, так как для них цена будет ниже, чем для более удаленных клиентов. С другой стороны, появляется больше шансов привлечь удаленного заказчика. Кроме того, этот метод относительно прост в применении и дает возможность применить единую цену в широком масштабе.

     Зональные цены -это нечто среднее между методами франко-вагон станции отправления и франко-вагон станции назначения.

     Все заказчики, находящиеся в границах одной зоны, платят одну и ту же суммарную цену. По этому условию покупатели в границах каждой отдельной ценовой зоны не получают никаких ценовых преимуществ. Однако внутри ценовой зоны более близкие клиенты будут оплачивать часть транспортных расходов более удаленных клиентов. Кроме того, заказчики по обе стороны от границы ценовой зоны могут находиться на расстоянии нескольких километров друг от друга, а платить существенно разные цены.

        Цены применительно к базисному пунктупозволяют производителю выбрать тот или иной город в качестве базисного и взимать со всех заказчиков транспортные расходы в сумме, равной стоимости доставки из этого пункта, независимо от того, откуда в действительности происходит отгрузка. Тогда одновременно с повышением размеров суммарной цены для заказчиков, находящихся неподалеку от предприятия, для отдаленных заказчиков конечная цена снижается. Если все продавцы выберут в качестве базисного пункта один и тот же город, цена с включением расходов по доставке окажется одинаковой для всех клиентов и ценовая конкуренция будет устранена. Для достижения большей гибкости ряд фирм выбирают сегодня в качестве базисных несколько городов. В этом случае транспортные расходы исчисляются от ближайшего к заказчику базисного пункта.

     Тарифы на перевозку -это тарифы железнодорожного транспорта, автотранспорта, речного и морского транспорта. Цена товара, кроме издержек производства, включает также издержки обращения и, в частности, расходы по доставке товаров до покупателя, которые в ряде случаев могут составлять существенную часть продажной цены товара, особенно местных строительных материалов.

     При переходе на рыночные экономические отношенияпоявляется еще один такой классификационный признак, как степень свободы цен от воздействия государства при их определении. При этом различаются:

     свободные цены.Это цены, свободно складывающиеся на рынке под влиянием конъюнктуры независимо от какого-либо влияния государственных органов. Государство может воздействовать на них (их уровень) только путем влияния на конъюнктуру рынка;

     регулируемые цены.Они складываются под влиянием спроса и предложения, но испытывают определенное воздействие государственных органов, пользующихся методами либо прямого ограничения их роста или снижения, либо регламентирования рентабельности, либо каким-либо другим методом, чаще всего применительно к энергоносителям. При формировании свободных цен начальную цену в любом случае определяет изготовитель продукции, а не продавец. Размер торговой (сбытовой) надбавки (скидки, наценки) регламентирован и составляет до 25%, причем местные органы власти могут ее регулировать. Регламентирование размера торговых (сбытовых) надбавок направлено на сдерживание необоснованного роста цен.

     Цены на строительную продукцию (строительные услуги).В основе ценовой политики строительной индустрии - расширение сферы применения свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

     Свободные (договорные) цены формируются исходя из стоимости, имеющей предварительный характер, определенной в составе сметной документации заказчика.

     Для строящихся объектов жилищно-гражданского назначения, по которым имеются типовые проекты, предварительная стоимость определяется с использованием прейскурантных цен (стоимость 1 м2 жилой площади, 1 м2 полезной площади и т.п.);

     для объектов производственного назначения с элементами типизации - по укрупненным сметным нормам (УСН), для производственных объектов индивидуального характера - прямым расчетом по объемам работ и единичным расценкам.

     Возможны случаи, когда строительная фирма ведет строительство объектов (чаще всего жилых домов, офисов) на правах собственника непосредственно для реализации на рынке. Такой Законченный строительством объект является товаром на рынке недвижимости. Строительная фирма, как правило, сама продажей не занимается, а прибегает к помощи посредника. Естественно, в этом случае договорная цена отсутствует, продажная цена определяется на основе данных о производственных издержках с учетом конъюнктуры рынка.

Ресурсный метод при формировании договорных цен

     Для составления инвесторских смет и расчетов могут использоваться различные методы, среди которых ресурсный является приоритетным. Он применяется в соответствии с рекомендациями Минстроя России. Ресурсный метод -это калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных), данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих.

     При применении ресурсного или ресурсно-индексного метода в качестве исходных данных для определения прямых затрат в локальных сметных расчетах (сметах) выделяются следующие ресурсные показатели:

     данные о трудоемкости работ для определения размеров оплаты труда рабочих, выполняющих соответствующие работы и обслуживающих строительные машины, чел.-ч;

     данные о времени использования строительных машин, маш.-ч;

     данные о расходе материалов, изделий, деталей и конструкций, м3, м2, т и пр.

     В составе последних данных выделяются также расход ресурсов на транспортировку материалов, изделий, деталей и конструкций от поставщика до приобъектного склада подрядчика, масса строительных материалов, изделий, деталей и конструкций.

Категория: Ценообразование и сметное дело в строительстве | Добавлено: 2011-04-17
Просмотров: 32953 | Рейтинг: 4.1/9
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Copyright MyCorp © 2016
Поиск по сайту:
Каталог файлов:
Погода:

Курс валют:

Статистика:
Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100

сметное дело, технологические карты, примеры смет, индексы изменения сметной стоимости строительства, сметные нормы, технология строительства, стоимость строительства, сметные расценки, книги для сметчика, программы для сметчика, справочник сметчика, самоучитель сметчика, начинающему сметчику, инженер-сметчик