|
Заказчики-застройщики для
осуществления функций по организации строительства включают в свою производственную
структуру соответствующие отделы (отдельных исполнителей): производственный,
сметно-договорный, технического надзора, юридический, финансовый, бухгалтерию и
др.
Средства на содержание
заказчиков-застройщиков предусматриваются в составе сметной документации, а
именно в гл. 10 сводного сметного расчета стоимости строительства. Такой
порядок установлен п. 4.87 Методики МДС
81-35.2004.
При строительстве за счет
средств федерального бюджета размер указанных средств определяется по
нормативам, утверждаемым Госстроем России.
Так, на 2005 г. Приказом
Росстроя от 15.02.2005 №
36 (далее - Приказ № 36) утверждены:
- Нормативы затрат на содержание
службы заказчика-застройщика, технического надзора, управлений (отделов)
капитального строительства, дирекций по реализации федеральных целевых программ
и строящихся предприятий, осуществляющих строительство с использованием средств
федерального бюджета (Приложение № 2 к Приказу №
36). Нормативы установлены в процентах от годового объема капитальных
вложений;
- Нормативы численности
аппарата службы заказчика-застройщика, выполняющего работы с использованием
средств федерального бюджета, в зависимости от годового объема капитальных
вложений (Приложение № 1 к Приказу №
36).
При финансировании
строительства частными инвесторами размер таких средств они устанавливают сами.
Размер средств на
содержание заказчика-застройщика может быть установлен в договоре на
организацию строительства, заключаемом с застройщиком (инвестором), в виде
определенной суммы денежных средств (вознаграждения заказчика) или в процентном
отношении к величине согласованного сторонами показателя (например, к объему
капитальных затрат, объему финансирования или величине другого экономически
обоснованного показателя).
В этом случае денежные
средства перечисляются застройщиком отдельно от средств на финансирование
строительства в виде вознаграждения заказчика-застройщика за услуги по
исполнению договора на организацию строительства.
Расходы на содержание
заказчика-застройщика, возмещаемые за счет сметных ассигнований, являются
капитальными затратами на строительство и включаются в инвентарную стоимость
построенных объектов недвижимости.
В целях учета данных
расходов такая норма содержится в Положении по бухгалтерскому учету
долгосрочных инвестиций (п. 1.4 Положения).
Для учета расходов на
содержание управленческого и производственного аппарата заказчика-застройщика
составляется смета, которая подлежит согласованию с инвесторами, финансирующими
строительство. При разработке такой сметы используется Методическое пособие по
расчету затрат на службу заказчика, рекомендованное к применению Письмом
Минстроя России от 13.12.1995 № ВБ-29/12-347(По Заключению Минюста России от
03.06.2002 № 07/5245-ЮД в государственной регистрации не нуждается.).
В состав сметы входят следующие
статьи расходов:
- материальные расходы;
- расходы на оплату труда;
- суммы начисленной
амортизации;
- прочие расходы.
Особенностью составления и
исполнения таких смет является включение в состав прочих расходов сумм налогов
и сборов, начисляемых в установленном законодательством Российской Федерации
порядке.
В условиях деятельности
заказчика-застройщика к ним могут быть отнесены:
- единый социальный налог;
- взносы по обязательному
социальному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных
заболеваний;
- налог на имущество и др.
Налог на добавленную
стоимость, предъявленный поставщиками и подрядчиками по расходам на содержание
заказчика-застройщика, учитывается на субсчете 19-1 «Налог на добавленную
стоимость при приобретении основных средств» вместе с суммами налога,
предъявленными подрядчиками и поставщиками по выполненным ими
проектно-изыскательским, строительно-монтажным работам, другим капитальным
работам и затратам.
В соответствии с
общепринятым порядком доходы и расходы заказчика-застройщика от оказания услуг
по исполнению договора на организацию строительства отражаются в учете
следующими записями:
Дт 51 «Расчетные счета» Кт
62-2 «Расчеты по авансам полученным» - суммы вознаграждения по договору
принимаются к учету в составе авансов;
Дт 19 Кт 68 - от суммы
полученного вознаграждения выделен НДС.
Расходы по содержанию
заказчика-застройщика могут быть учтены на счете 20 «Основное производство» и
числиться как незавершенное производство до окончания строительства. В налоговом
учете данные расходы могут быть списаны в отчетном (налоговом) периоде на
уменьшение доходов от реализации услуг без распределения на остатки
незавершенного производства согласно ст. 318 НК РФ (в ред. Федерального закона
от 06.06.2005 № 58-ФЗ).
Налог на добавленную
стоимость, относящийся к расходам по содержанию заказчика-застройщика,
принимается к вычету в общеустановленном порядке, то есть при условии, что
товары (работы, услуги) приняты к учету и используются при производственной
деятельности организации (Дт 68 Кт 19).
По окончании строительства
сумма вознаграждения включается в состав доходов заказчика-застройщика от
оказания услуг по исполнению договора. Доход заказчика-застройщика за минусом
расходов на его содержание учитывается для целей налогообложения прибыли.
В учете
организации-застройщика сумма перечисленного вознаграждения относится на
расчеты с заказчиком-застройщиком по переданным на финансирование строительства
средствам (отдельный субсчет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»).
В соответствии с Методикой
МДС
81-35.2004 (п. 4.87) средства на содержание заказчика-застройщика
предусматриваются в смете на строительство (гл. 10 сводного сметного расчета) и
при осуществлении строительства включаются в капитальные затраты, а при вводе
объекта недвижимости - в его инвентарную стоимость.
В учете
заказчика-застройщика делаются следующие записи:
Дт 08-3 «Строительство
объектов основных средств» Кт 76, субсчет «Расчеты с застройщиком по полученным
на финансирование строительства средствам»;
Дт 01 «Основные средства»
Кт 08-3 «Строительство объектов основных средств».
Сумма вознаграждения
заказчика может быть не выделена как в договоре на организацию строительства,
так и в составе перечисляемых застройщиком (инвестором) инвестиционных средств.
В этом случае заказчик-застройщик определяет финансовый результат от
использования средств на свое содержание исходя из нормы, включенной в гл. 8
сводного сметного расчета. Такой результат исчисляется как разница между
размером (лимитом) этих средств, заложенным в сметах на строящиеся в данном
отчетном периоде объекты, и фактическими затратами (п. 15 Положения по
бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство»
ПБУ 2/94, утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 № 167).
Данная операция отражается
в учете следующим образом:
Дт 08 «Вложения во
внеоборотные активы» Кт 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 1 «Прочие доходы»
- отражен финансовый результат (на сумму полученной экономии);
Дт 91 «Прочие доходы и
расходы» Кт 68, субсчет «Расчеты по НДС» - отражено начисление НДС;
Дт 99 «Прибыли и убытки»
Кт 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» - отражено начисление налога на
прибыль.
В случае расчетов между
инвестором и заказчиком по договорной стоимости строительства объекта разница
между размером (лимитом) этих средств, заложенным в сметах на строящиеся в
данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами включается в состав
общего финансового результата от строительства. | 
